Hinweis: Der folgende Artikel hilft Ihnen dabei: Immobilien-Leverage: Was es bedeutet und wie es funktioniert
Wenn Sie davon träumen, eines Tages ein Immobilienmogul zu werden, ist es wichtig zu wissen, wie die Hebelwirkung von Immobilien funktioniert. Im Idealfall kann der Einsatz von Leveraged Real Estate Ihnen helfen, Ihr Immobilienportfolio schneller zu vergrößern und mehr Geld mit der Vermietung zu verdienen. Allerdings birgt der Immobilien-Leverage auch Risiken, daher muss man ihn mit Bedacht angehen.
Schauen wir uns also an, was es bedeutet, Immobilien zu hebeln, welche verschiedenen Arten von Immobilien-Leverage es gibt und welche Vorteile und Risiken der Einsatz von Leverage-Immobilien in Ihrem Investitionsplan mit sich bringt.
Was ist Immobilien-Leverage?
Im Wesentlichen ist Real Estate Leverage nur ein Begriff für den Kauf von Immobilien mit geliehenem Geld. Durch den Einsatz von Hebelwirkung können Sie Eigentümer der Immobilie werden, ohne sofort die gesamten Kosten bezahlen zu müssen. (Was andernfalls normalerweise eine Einsparung von Hunderttausenden Dollar erfordern würde!)
Die meisten Menschen nutzen die Grundfinanzierung von Immobilien, wenn sie eine Hypothek für ihr Haus aufnehmen. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 250.000 $, zahlen 50.000 $ an und nehmen eine Hypothek für die restlichen 200.000 $ auf. Sie nutzen das Geld des Kreditgebers, um das Haus zu besitzen.
Neben Einfamilienhaushypotheken gibt es auch andere Arten der Immobilienfinanzierung. Beginnen wir also mit einem Blick auf fünf gängige Arten der Hebelwirkung im Immobilienbereich!
5 Arten der Hebelwirkung bei Immobilien
Wenn wir über die verschiedenen Arten der Immobilienfinanzierung sprechen, beantworten wir eigentlich nur die Frage: „Wo leihen Sie sich das Geld?“ Verschiedene Kreditquellen haben unterschiedliche Zulassungsvoraussetzungen, Konditionen, Risiken usw. Ich werde im Folgenden kurz auf die Grundlagen eingehen!
1. Hypotheken
Auf Hypotheken haben wir bereits kurz eingegangen. Traditionelle Hypotheken sind wahrscheinlich die am häufigsten genutzten Immobilien, da sie von fast jedem Hausbesitzer genutzt werden.
Sie können Hypothekendarlehen bei einer Vielzahl von Finanzinstituten erhalten, von Banken über Kreditgenossenschaften bis hin zu Online-Hypothekengebern. Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 15, 20 oder 30 Jahren.
Hier sind einige verschiedene Arten von Hypothekendarlehen:
Welche Hypothek die richtige für Sie ist, hängt von Ihrer Situation ab. Beispielsweise ermöglichen FHA-Hypotheken Erstkäufern den Zugang zum Eigenheim, da weniger Ersparnisse für Anzahlungen erforderlich sind und die Kreditwürdigkeit geringer ist. Jumbo-Darlehen könnten sich für erfahrene Immobilieninvestoren eignen, die eine teure Immobilie in ihre Sammlung aufnehmen möchten.
Erfahren Sie mehr über die Vorqualifizierung für eine Hypothek und Ratschläge für Erstkäufer von Eigenheimen.
2. HELOCs oder Eigenheimdarlehen
Wenn Sie bereits mindestens eine Immobilie besitzen, a HELOC oder Eigenheimdarlehen kann Ihnen dabei helfen, die erste Investition in weitere Immobilien umzuwandeln. HELOC steht für „Home Equity Line of Credit“ und funktioniert im Wesentlichen wie eine Kreditkarte mit dem Haus als Sicherheit.
Ein Eigenheimdarlehen wird manchmal auch als „zweite Hypothek“ bezeichnet. Anstelle einer offenen Kreditlinie (wie bei einem HELOC) erhalten Sie einen festen Betrag, den Sie im Laufe der Zeit zurückzahlen.
Nehmen wir an, Sie haben Ihr erstes Eigenheim abbezahlt und sind nun am Kauf einer zweiten Immobilie interessiert. Sie können dieses Eigenkapital mit einem Darlehen oder HELOC anzapfen, den Betrag, den Sie für die neue Anzahlung benötigen, abheben und ihn monatlich zurückzahlen.
Lesen Sie unbedingt auch diesen Artikel über die Nutzung von Eigenheimkrediten zur Schuldentilgung.
3. Portfoliodarlehen
Sie können sich für die Beantragung einer Hypothek entscheiden ein Portfoliokreditgeber anstelle eines traditionellen Hypothekengebers. Ein Portfoliokreditgeber unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht. Dabei handelt es sich oft um kleinere Gemeinschaftsbanken, die keine strengen Auflagen erfüllen müssen Underwriting-Richtlinien.
Portfolio-Kreditgeber halten alle ihre Kredite intern, was bedeutet, dass sie ein höheres Risiko eingehen und tendenziell höhere Zinssätze verlangen. Allerdings sind sie auch flexibler und können leichter zu qualifizieren sein, insbesondere für Investoren mit mehreren Immobilien.
4. Privatkredite
Haben Sie gute Kontakte zu Menschen, die bereit und in der Lage sind, Sie finanziell zu unterstützen? Sie können sich für einen Privatkredit bei ihnen entscheiden. Es kann sich um einen Freund, ein Familienmitglied, einen beruflichen Kontakt, einen anderen Immobilieninvestor usw. handeln.
Wenn Sie diese Option zum Kauf fremdfinanzierter Immobilien in Anspruch nehmen, stellen Sie sicher, dass Sie einen Entwurf erstellen Professioneller Darlehensvertrag. Berücksichtigen Sie auch alle möglichen Konsequenzen. Geld und Familie (oder Freundschaft) unter einen Hut zu bringen, kann schwierig werden, z. B. wenn Sie in schwere Zeiten geraten und Schwierigkeiten beim Bezahlen haben.
Bevor Sie einen privaten Kreditvertrag mit persönlichem Bezug abschließen, lesen Sie diese Regeln für die Kreditvergabe an Familie und Freunde. (Obwohl Sie in diesem Fall der Kreditnehmer wären!)
5. Geschäftskreditlinien
Viele Immobilieninvestoren entscheiden sich für eine Hebelwirkung Geschäftskredit zur Finanzierung ihrer Immobilien. Wenn Sie bereits ein etabliertes Unternehmen besitzen, prüfen Sie, welche Kreditlinien und Darlehen Ihnen zur Verfügung stehen.
Es ist auch möglich, ein eigenes Unternehmen zu gründen Immobilien-Investmentgesellschaft und auf diese Weise Anlageimmobilien kaufen.
Unternehmen haben im Allgemeinen mehr Optionen für Kredite und Kreditlinien als Privatpersonen, sofern sie profitabel sind und über einen guten Geschäftsplan verfügen. Über Kreditlinien hinaus können Sie den Kauf von Immobilien über SBA-Darlehen prüfen, z 504-Darlehen.
Wenn Sie jedoch derzeit kein profitables Unternehmen haben, ist diese Methode unerreichbar, bis Sie eine solide Bonitätsbewertung und eine solide Geschäftshistorie aufgebaut haben. Es könnte eine Option sein, die Sie in Zukunft anstreben können!
4 Vorteile der Nutzung von Immobilien
Warum sollten Sie fremdfinanzierte Immobilien kaufen? Hier sind einige Gründe:
1. Erweitern Sie Ihr Immobilienportfolio schneller
Bei fremdfinanzierten Immobilien müssen Sie nicht Hunderttausende Dollar ansparen, um neue Immobilien zu kaufen. Stattdessen benötigen Sie lediglich eine Anzahlung und den passenden Kredit. Von dort aus können Sie auf diese Weise viele Immobilien besitzen, solange Sie sich die monatlichen Zahlungen leisten können.
Wenn Sie sich für den Besitz von Immobilien als Anlagestrategie interessieren, kann Ihnen dies auch bei der Diversifizierung helfen. Vielleicht möchten Sie eine Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien oder Immobilien an verschiedenen Standorten besitzen.
Die meisten Menschen vermieten ihre fremdfinanzierten Immobilien, so dass die Mietzahlungen ihre eigenen Kosten decken und zusätzlich etwas Gewinn übrig lassen.
Vielleicht möchten Sie beispielsweise eine Wohnung in einer Universitätsstadt kaufen, um sie an Studenten außerhalb des Campus zu vermieten. Oder eine Gewerbefläche an der Main Street zur Vermietung an ein kleines Unternehmen. Oder eine Immobilie an einem wunderschönen Urlaubsort zur Vermietung an Kurzzeitreisende.
Stellen Sie in jedem Fall sicher, dass Sie die Zahlen überprüfen und einen Plan erstellen, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Vergleichen Sie die Kosten ähnlicher Mietobjekte in der Region. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern. Überlegen Sie, wie Sie die Immobilie an Mieter oder Besucher vermarkten.
3. Profitieren Sie von der Wertsteigerung von Immobilien
Historisch gesehen war die Wertschätzung von Immobilien für viele Menschen eine große Quelle des Reichtums. Wenn Sie eine Hypothek in Höhe von 100.000 US-Dollar aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen, und der Wert bis zum Zeitpunkt, an dem Sie sie verkaufen möchten, auf 150.000 US-Dollar steigt, ist das ein stolzer Gewinn von 50.000 US-Dollar, nur weil Sie die Immobilie besitzen!
Multiplizieren Sie das mit mehreren Immobilien, und der Immobilien-Leverage könnte wirklich dabei helfen, Ihr Nettovermögen auf dem richtigen Markt zu steigern.
4. Absicherung gegen Inflation
In Zeiten von hohe Inflation, Der Wert Ihrer Dollars nimmt stetig ab. Dadurch steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen, sodass Sie an Kaufkraft verlieren. Möglicherweise bemerken Sie eine Inflation, wenn Ihre Lebensmittelrechnung höher wird, obwohl Sie die gleichen Artikel kaufen.
Wenn Sie jedoch Vermögenswerte wie Immobilien besitzen, kann es Sie vor Inflation schützen. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar haben, handelt es sich um einen festen Betrag, der sich mit der Inflation nicht erhöht. Sie schulden immer noch die gleiche monatliche Zahlung, und es spielt keine Rolle, dass der Dollar an Wert verloren hat.
4 Risiken der Hebelwirkung von Immobilien
Klingt zu schön, um wahr zu sein? Gut! Kluge Anleger sollten die potenziellen Risiken immer genauso stark berücksichtigen wie die potenziellen Vorteile, wenn nicht sogar mehr. Nehmen wir uns also etwas Zeit und schauen uns an, was schief gehen könnte …
1. Ein positiver Cashflow ist nicht garantiert
Wenn Sie darüber nachdenken, fremdfinanzierte Immobilien zu kaufen, um sie dann zu vermieten, bestehen von Anfang an viele Risiken.
Was passiert, wenn Ihre Immobilie über Monate oder sogar Jahre hinweg nicht vermietet wird? Oder müssen Sie den Preis so weit senken, dass Sie Geld verlieren oder die Gewinnschwelle erreichen? Wenn etwas passiert, können Ihre Mieter möglicherweise nicht zahlen. Oder es könnte etwas kaputt gehen, was kostspielige Reparaturen an der Immobilie zur Folge hätte.
Vergessen Sie auch nicht, Kreditgebühren und Grundsteuern einzukalkulieren. Abhängig von Ihrem Standort könnten Sie mit deutlich höheren Zinssätzen und Steuern rechnen nicht selbstgenutzte Immobilien. Recherchieren Sie äußerst gründlich, wie hoch Ihre tatsächlichen Kosten sein werden und ob Sie realistischerweise mit einem Gewinn rechnen können.
2. Immobilienwerte können sinken
Wir haben darüber gesprochen, wie Immobilienwerte steigen können, aber es gibt auch eine Kehrseite. Wie jeder, der zuvor eine Immobilie gekauft hat Immobilienkrise 2008 Ich werde Ihnen sagen, dass auch Immobilien an Wert verlieren können.
Wenn Sie in einem zu heißen Markt kaufen, kann der Wert der Immobilie später sinken, was Sie verunsichert „Unterwasser“ für Ihr Darlehen. Im Wesentlichen bedeutet das, dass Sie mehr Schulden haben, als das Haus oder Grundstück wert ist.
Und wenn mehrere Immobilien an Wert verlieren, kann dies finanziell besonders schmerzhaft sein. Möglicherweise müssen Sie mit Verlust verkaufen oder den Verkauf länger als gewünscht hinauszögern, während Sie auf eine Markterholung warten.
Es gibt auch andere Faktoren, die dazu führen können, dass der Wert Ihrer Immobilie sinkt. Es könnte durch Witterungseinflüsse oder Mieter physisch beschädigt werden. Die Kriminalitätsrate könnte in der Nachbarschaft steigen. Sogar laute Nachbarn können den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen.
3. Es erfordert mehr praktische Arbeit als andere Investitionen
In Immobilien zu investieren kann harte Arbeit sein. Schließlich kann man auch in Jogginghosen auf der Couch sitzend an der Börse investieren. Bei Immobilien haben Sie eine ganze Liste an Verantwortlichkeiten. Sie müssen:
- Machen Sie eine Menge Marktforschung.
- Finden Sie die passenden Immobilien.
- Sparen Sie Bargeld für Anzahlungen.
- Holen Sie sich die richtigen Kredite.
- Verdienen Sie genug Geld, um die Kredite zu bezahlen.
- Finden Sie gute Mieter.
- Kümmern Sie sich um die Instandhaltung, Reparatur und Verbesserung von Immobilien.
- Zahlen Sie jährliche Steuern.
- Finden Sie heraus, ob und wann Sie verkaufen sollten.
Für manche Menschen könnte das alles aufregend sein! Für andere mag es wie ein stressiger Aufwand klingen. Sie müssen auf jeden Fall über die richtige Persönlichkeit und die richtigen Fähigkeiten verfügen, um in fremdfinanzierte Immobilien zu investieren.
4. Sie können viel verlieren, wenn Sie nicht zahlen können
Nicht zuletzt könnte dies das größte Risiko von Leveraged Real Estate sein. Sie könnten sich leicht zu sehr verschulden und Schwierigkeiten haben, mit den Zahlungen Schritt zu halten. Es könnte ein Notfall vorliegen, der zu Einkommensverlusten oder zusätzlichen Ausgaben führt.
Wie dem auch sei: Wenn Sie nicht zahlen können, kann Ihr Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken. Wenn dadurch nicht der volle Wert wiedererlangt wird, können sie möglicherweise auch Ihre anderen Vermögenswerte in Anspruch nehmen (abhängig von den Gesetzen an Ihrem Standort).
Eine Zwangsvollstreckung beeinträchtigt Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit, künftige Kredite über Jahre hinweg zu erhalten. Das ist nichts, was Sie durchmachen wollen, egal wie viele Immobilien Sie besitzen!
Ist Immobilien-Leverage das Richtige für Sie?
Der Einsatz von Leverage für Immobilieninvestitionen ist nicht für jeden das Richtige. Wenn Sie sich jedoch in einer Situation befinden, in der Sie das Risiko tolerieren können und es Sie nicht ruiniert, wenn der Markt nachgibt, können fremdfinanzierte Immobilien ein wirkungsvoller Teil einer Anlagestrategie sein.
Der Kauf von Immobilien mit Immobilienfinanzierung ist nicht die einzige Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen! Erfahren Sie mehr über Immobilieninvestitionen für Einsteiger.
