Was ist Immobiliensyndizierung? Wie es funktioniert, Vorteile und Nachteile

Der folgende Artikel hilft Ihnen dabei: Was ist Immobiliensyndizierung? Wie es funktioniert, Vorteile und Nachteile

Der Besitz von Immobilien zu Investitionszwecken kann ein großartiger Weg zum Wohlstand sein. Abhängig von der Immobilie kann es einen vorhersehbaren Cashflow und Kapitalgewinne generieren und Steuervorteile bieten. Immobilieninvestitionen sind nicht nur lukrativ, sondern können auch eine Absicherung gegen Inflation und eine hervorragende Möglichkeit zur Diversifizierung Ihres Anlageportfolios darstellen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, vom Kauf von Real Estate Investment Trusts (REITs), der Vermietung von Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern, dem Verkauf von Häusern, dem Bau einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie bis hin zum Beitritt zu einer Immobiliensyndizierung.

Ihre Wahl bei Immobilieninvestitionen hängt von der spezifischen Rolle ab, die Sie anstreben oder vermeiden möchten. Angenommen, Sie möchten lieber als passiver Immobilieninvestor als Teil einer Gruppe in eine Immobilie investieren und die belastenden Pflichten des Vermieters vermeiden. Eine Immobiliensyndizierung kann für jemanden mit Kapital attraktiv sein, der lieber ein passiver Investor ist, anstatt sich an den betrieblichen Aspekten einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu beteiligen.

Was ist Immobiliensyndizierung?

Die Struktur der Immobiliensyndizierung besteht aus zwei Gruppen: Syndikatoren und Investoren. Bei den Syndikatoren handelt es sich um Immobilienexperten einer Investmentgesellschaft, die mit einzelnen Anlegern zusammenarbeiten, um die Syndizierung durchzuführen. Auf diese Weise bündeln sie operatives Fachwissen und bündeln finanzielle Ressourcen, um in ein Projekt zu investieren, das für eine Einzellösung zu teuer wäre. Typischerweise werden die Erträge im Verhältnis 70/30 oder 80/20 zwischen Syndikatoren und Investoren aufgeteilt. Anleger sollten eine höhere Beteiligungsquote sehen, um das Gefühl zu haben, dass „Sponsoren mit von der Partie sind“.

Eine syndizierte Investition ist eine hervorragende Möglichkeit für Einzelinvestoren, in ein bestimmtes Projekt zu investieren. Dennoch ist es weit davon entfernt, schnell reich zu werden. Wenn Sie bereits ein Buy-and-Hold-Aktieninvestor sind, sind Sie möglicherweise an lange Anlagezeiträume gewöhnt. Die durchschnittliche Projektlaufzeit beträgt etwa fünf Jahre, einige Projekte können jedoch kürzer sein oder bis zu acht bis zehn Jahre dauern. Dieser Zeitrahmen ist für manche Menschen, die eine größere Liquidität bevorzugen, eine beträchtlich lange Sperrfrist.

Die durchschnittliche jährliche Rendite beträgt 15 % bis 20 %. Einige Angebote bieten Vorzugsrenditen von durchschnittlich 6–10 %. (Vorzugsrenditen werden an die Anleger ausgezahlt, bevor die Sponsoren ihren Anteil an den Renditen erhalten.)

Die Struktur einer Immobiliensyndizierung

Die Syndikatoren

Syndikatoren sind Sponsoren der Immobiliensyndizierung, die als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) oder Personengesellschaft organisiert sind. Als Personengesellschaft fungieren die Syndikatoren als Komplementäre (GPs) der Investmentgesellschaft, die das Syndikat strukturieren und die Immobilie betreiben. Sie finden und prüfen die jeweilige Immobilie, führen eine Due-Diligence-Prüfung durch, arbeiten mit Kreditgebern zusammen, zeichnen die Geschäfte ab und arrangieren die Finanzierung des Geschäfts.

Sie sollten über Fachkenntnisse in den Bereichen Investitionen in Immobilien, Verhandlungen mit dem Verkäufer, Entwicklung und Umsetzung eines Geschäftsplans, Immobilienverwaltung sowie der Suche nach Investoren und Kapital verfügen. Sie verwalten den Vermögenswert und planen Besprechungen, um den Anlegern den Fortschritt der Immobilie und wichtige Informationen mitzuteilen, ähnlich wie bei der Investor-Relations-Funktion bei jeder Investition.

Die Hausärzte übernehmen die schwere Arbeit, indem sie den Plan als Schweißkapital umsetzen. Sponsoren sind für die Entscheidungsfindung verantwortlich, was für passive Investoren, die ihren Beitrag leisten möchten, beispielsweise eine schnellere Umsetzung des Projekts oder eine andere Richtung, schwierig sein kann.

Passive Anleger

Durch die Finanzierung des Kapitals erhalten passive Anleger oder Kommanditisten (LPs) anteilige Eigentumsanteile und erhalten als Teil ihrer Kapitalrendite monatliche oder vierteljährliche Einkommensausschüttungen aus den Mieteinnahmen des Vermögenswerts. Passive Anleger sind neben der Investition auch für die Zahlung verschiedener Verwaltungs-, Darlehens-, Refinanzierungs- und Akquisitionsgebühren verantwortlich, die der Sponsor offenlegen sollte.

Wie bei vielen Investitionen, insbesondere bei Immobilien, gibt es nie eine Garantie für den Zeitpunkt oder die Höhe der Rentabilität, und Sie können Geld verlieren. Längerfristig sollten Investoren nach Fertigstellung und Verkauf des Projekts einen Kapitalzuwachs erzielen.

Vorteile der Immobiliensyndizierung

• Beim passiven Investieren entfällt die Belastung der Mieter durch die Reparatur von Dingen wie Toiletten.
• Investoren können bestimmte Immobilien auswählen, die von Hausärzten oder über Crowdfunding-Möglichkeiten angeboten werden.
• Erhalten Sie Einkommensausschüttungen.
• Erhalten Sie potenziellen Kapitalzuwachs aus dem Verkauf des Immobilienprojekts.
• Steuervorteile durch K-1-Steuererklärungen aus Abschreibungen, Durchleitungsabzügen oder einem 1031-Austausch.

Die Nachteile der Immobiliensyndizierung

• Voraussetzung für die Teilnahme ist, dass Sie ein akkreditierter Investor sind (siehe unten).
• Das Projekt birgt mehrere Risiken, die Sie vor dem Beitritt bewerten sollten. Dazu gehören wirtschaftliche Auswirkungen, die Fehleinschätzung des Immobilienmarktes durch die Sponsorengruppe, Engpässe bei der Materialversorgung, steigende Kosten oder andere Variablen.
• Mangelnde Kontrolle, da das Geld bis zum Abschluss des Projekts gebunden ist, was es im Vergleich zu REITs und anderen marktfähigen Wertpapieren zu einer illiquiden Investition macht. Problematisch kann es werden, wenn Sie mit persönlichen finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind.
• Es handelt sich um einen längeren Zeitrahmen, um einen Kapitalzuwachs zu erzielen.

So beteiligen Sie sich als Immobilieninvestor

Eine der größten Herausforderungen für einen Investor eines Syndikats besteht darin, Investor einer seriösen Syndizierungsgruppe zu werden. Recherchieren Sie, finden Sie Facebook Nehmen Sie an Gruppen teil, nehmen Sie an Konferenzen teil und sprechen Sie mit anderen Immobilieninvestoren. Bevor Sie sich auf die Immobiliensyndizierung festlegen, lesen Sie die Risikofaktoren, lesen und verstehen Sie den in den Rechtsdokumenten identifizierten Vermögenswert und hinterfragen Sie die Prognosen der Immobiliengruppe. Erwägen Sie die Beratung durch einen Immobilienanwalt mit Erfahrung in Syndizierungen.

Obwohl Sie aus der Immobiliensyndizierung nicht aussteigen können, können Sie sich durch einen Notfallfonds mit ausreichend Liquidität schützen. Obwohl ich meinen Teil zu erfolgreichen Immobilieninvestitionen beigetragen habe, erzähle ich oft von einer meiner herausforderndsten Erfahrungen bei einem Immobilienprojekt, bei dem ich eine Lektion über Immobilienrisiken gelernt habe, insbesondere wiederkehrende Verzögerungen, zusätzliche Kosten und längere Zeitrahmen, wodurch die meisten davon entfallen die Rentabilität der Immobilie.

[Related Read: A Quick Guide on How To Start An Emergency Fund]

Verschiedene Einzelimmobilien, die in einer Immobiliensyndizierung funktionieren

Bestimmte Einzelimmobilien können im Rahmen einer Immobiliensyndizierung funktionieren, darunter:

• Mietobjekte für Ein- oder Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilie
• Industriegebäude und Parks
• Hotels
• Wohnmobilstellplätze
• Studentenwohnheime
• Seniorenwohnung
• Selfstorage
• Einzelhandelsvermietung

Anforderungen an akkreditierte Investoren für die Immobiliensyndizierung

Immobiliensyndizierung gibt es schon seit Jahrzehnten. Es war eine Herausforderung, Teil einer Immobiliensyndizierung zu werden, es sei denn, man kannte jemanden in der Investmentgesellschaft oder hatte einen Finanzberater, der die Tür zu Immobilieninvestitionsmöglichkeiten öffnete.

Vor der Gründung der Securities and Exchange Commission (SEC) machten Investmentgesellschaften Werbung und erbeten privat Gelder von vermögenden Anlegern, die die Beteiligung an verfügbaren Syndikaten dominierten. Mit dem Securities Act von 1933 regelt die SEC die Kapitalbeschaffung durch Immobiliensyndizierung. Dabei gilt, dass alle neuen privaten Angebote bei der SEC zur Genehmigung registriert werden müssen, bevor sie um Investorenfinanzierung bitten, ähnlich wie bei der Ausgabe neuer Wertpapiere.

Investitionen in die Immobiliensyndizierung unterliegen Regel 506 der Verordnung D, und die SEC legt Akkreditierungsanforderungen fest. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich als akkreditierter Investor zu qualifizieren, darunter:

Ein , im Kontext eines , umfasst jeden, der Folgendes hat:

• Erwerbseinkommen, das in jedem der beiden vorangegangenen Jahre 200.000 US-Dollar überstieg (oder 300.000 US-Dollar zusammen mit einem Ehegatten oder ), und vernünftigerweise davon ausgeht, dass dies auch für das laufende Jahr der Fall ist, ODER
• ein Nettovermögen von mehr als 1 Million US-Dollar hat, entweder allein oder zusammen mit einem Ehepartner oder (ohne den Wert des Hauptwohnsitzes der Person), ODER
• Inhaber einer gültigen Lizenz der Serien 7, 65 oder 82.

Es war eine Herausforderung, Teil einer Immobiliensyndizierung zu werden, es sei denn, man kannte jemanden in der Investmentgesellschaft oder hatte einen Finanzberater, der die Tür zu Immobilieninvestitionsmöglichkeiten öffnete.

Wie unterscheidet sich Real Estate Syndication von REITs?

Obwohl auch passive Anleger REITs bevorzugen, verwechseln sie diese manchmal mit Immobiliensyndizierung.

REITs

REITs sind öffentlich gehandelte Wertpapiere, die eher einem Investmentfonds mit vielen einkommensgenerierenden Immobilien ähneln. Laut Gesetz müssen REITs mehr als 90 % ihrer Erträge als Dividenden ausschütten und können einen attraktiven Kapitalzuwachs generieren. Als marktgängige Wertpapiere sind sie sehr liquide und können jederzeit gekauft und verkauft werden.

Immobiliensyndizierung

Der strategische Fokus der Immobiliensyndizierung liegt auf einer bestimmten Immobilie, die vom Sponsor identifiziert wird, bevor Investoren ihre Mittel einbringen. Die Anleger sind an den vom Sponsor verwalteten Betriebsplan gebunden, der den Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie festlegt. Anleger erhalten Ausschüttungen auf monatlicher oder vierteljährlicher Basis, erhalten jedoch einen potenziellen Kapitalzuwachs auf der Grundlage einer vorgeschriebenen Aufteilung mit dem Sponsor.

JOBS Act beflügelte Crowdfunding-Möglichkeiten

Mit dem Jumpstart Our Business Startup (oder JOBS) Act von 2012 wurden die Werberegeln gelockert, wodurch die Immobiliensyndizierung durch Immobilien-Crowdfunding zugänglicher wurde und es Immobilieninvestoren ermöglicht wurde, sich an Syndizierungen zu beteiligen, sofern sie bestimmte Kriterien und Akkreditierungsanforderungen erfüllen.

Crowdfunding bedeutet die Finanzierung eines Projekts durch die Beschaffung kleiner Geldbeträge von einer Gruppe von Investoren, was mit der Immobiliensyndizierung übereinstimmt. Mehrere Crowdfunding-Websites, CrowdStreet, EquityMultiple und RealtyMogul, bieten Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen und ermöglichen akkreditierten Anlegern die Beteiligung an einzelnen Immobilien. Sie variieren in Bezug auf Mindestinvestitionen, Gebühren, Zeitrahmen und spezifische Projekte.

Abschließende Gedanken

Immobilieninvestitionen können lukrativ sein. Eine Immobiliensyndizierung ist eine attraktive Möglichkeit, als Teil eines Teams in eine bestimmte Immobilie zu investieren, mit dem gemeinsamen Ziel, von einem vorhersehbaren Cashflow, potenziellen Kapitalgewinnen und Steuervorteilen zu profitieren und gleichzeitig Ihr Immobilienportfolio zu diversifizieren. Als passiver Anleger ersparen Sie sich lästige Entscheidungen und Pflichten.